国有土地上住宅征收评估市场比较法改进研究--以南昌地铁规划用地住宅征收为例

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目前,随着我国征收补偿的“市场化”法律要求和房地产估价理论研究的丰富和完善,针对国内房屋征收特别是住宅征收估价中“非市场化”的现状,本文以征收估价目的为主线,国有土地上的住宅为主体,对市场比较法进行深入分析。本文始终坚持“结果可信,操作实用”原则。首先,论述了市场比较法应用中存在着较大影响征收估价结果的问题,如城市房屋类型划分不清、标准样本住宅设定缺乏标准、现场勘查有失规范、“同一供需圈”界定模糊、可比实例的选取缺少依据以及成新率的确定不科学等。其次,从规范层面和技术层面对市场比较法进行了完善,如对征收估价现场勘察从实物、权属关系和财务状况三方面进行核查;对“同一供需圈”的划分则综合了基准地价土地等级划分方法和按照房屋价格分布划分方法的优点;运用德尔菲法和熵权法确定价格影响因素的权重,引入模糊数学理论,提高可比实例的精度;综合采用直线法和成新折扣法求取成新率等等。最后,通过现势性强的典型案例——南昌轨道一号线征收评估,对市场比较法各环节的完善构想进行实践上的实证分析,取得较好的效果。
摘要第3-4页
ABSTRACT第4页
第1章 引言第7-15页
    1.1 研究背景及选题依据第8-9页
    1.2 研究思路及意义第9-10页
    1.3 国内外研究现状第10-12页
        1.3.1 国外研究现状第10-11页
        1.3.2 国内研究现状第11-12页
    1.4 论文结构第12-13页
    1.5 研究方法第13页
    1.6 研究创新与不足第13-15页
第2章 住宅征收评估方法比较分析第15-23页
    2.1 房地产估价常用方法分析第15-16页
    2.2 房地产估价活动的特点第16页
    2.3 市场比较法概述第16-19页
        2.3.1 理论依据及适用条件第17页
        2.3.2 估价程序第17-18页
        2.3.3 应用优势分析第18-19页
    2.4 国有土地上住宅征收估价活动的特殊性第19-20页
    2.5 国有土地上住宅征收评估技术路线选择第20-23页
第3章 市场比较法应用现状及存在问题分析第23-26页
    3.1 标准样本住宅市场比较法应用现状与运作程序第23-24页
    3.2 国有土地上房屋征收与补偿的程序第24-25页
    3.3 标准样本住宅市场比较法应用问题及原因分析第25-26页
第4章 城市住宅征收估价市场比较法改进构想第26-38页
    4.1 征收估价规范层的改进第26-29页
        4.1.1 城市住宅分类及标准样本住宅设定第26-27页
        4.1.2 征收估价现场勘查分析第27-29页
    4.2 征收估价技术层的改进第29-38页
        4.2.1 “同一供需圈”界定研究第29-32页
        4.2.2 选取可比实例的方法第32-36页
        4.2.3 成新率的确定第36-38页
第5章 改进后的市场比较法实证分析第38-63页
    5.1 项目概况第38-40页
    5.2 估价思路及过程第40页
    5.3 市场比较法估价过程——样本标准住宅第40-59页
        5.3.1 划分“同一供需圈”第40-46页
        5.3.2 设定并选取“标准样本住宅”第46页
        5.3.3 选取可比实例第46-56页
        5.3.4 建立价格可比基础第56页
        5.3.5 交易情况修正第56页
        5.3.6 交易日期修正第56-58页
        5.3.7 个别因素修正第58-59页
        5.3.8 确定比准价格第59页
    5.4 住宅评估实体因素修正第59-60页
    5.5 结果检验第60-63页
第6章 结束语第63-64页
致谢第64-65页
参考文献第65-67页
附录第67-72页
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