近年来我国囤地现象越来越严重,不仅给开发商带来危害,而且还严重影响房地产业和其他行业的健康发展,引发一系列社会问题。囤地的危害性已得到广泛共识,为此政府频繁出台闲置土地处置法律法规,学者也热烈讨论应对策略。然而已有文献主要是或从技术角度研究监察土地的方法,或从企业角度研究合理的土地储备和决策方法,或从政府角度研究土地监察管制策略等,这些研究对缓解囤地和指导企业决策起到了一定帮助,但效果却不佳。本文尝试运用演化博弈论方法建立房地产开发企业囤地的博弈模型来分析企业囤地行为机理及演化趋势,并以此提出管理建议。本文首先依据企业土地储备理论、闲置土地理论,梳理房地产开发企业囤地决策行为机理。然后建立了对称房地产开发企业囤地决策的演化博弈、非对称房地产开发企业囤地决策的演化博弈、房地产开发企业与地方政府间囤地决策的演化博弈、房地产开发企业与土地督察员间囤地决策的演化博弈,以分析房地产开发企业在不同条件下的囤地决策与演化趋势,及政府关于囤地管制的演化趋势。最后根据模型结论提出政府管制囤地与企业储备土地的管理建议。本文通过分析囤地决策演化博弈模型,得出了以下结论:（1）房地产开发企业囤地决策受到其他房地产开发企业、地方政府、土地督察员等多方主体策略影响,具体因素包括囤地收入、“搭便车”收益、政府奖励、土地购置成本、土地持有成本、土地闲置成本和形象损失成本。（2）当政府不监察或监察但处罚标准一致且力度小,企业囤地成本同等,且小于囤地收入时,囤地愈演愈烈,发达地区囤地比欠发达地区更严重。当政府动态监测且处罚力度严厉时,房地产开发企业囤地决策的演化会达到一定比例的稳定,囤地比例x3* = （C-R2 ）/（R1 -R2-R3）,不囤地企业比例为（R3 + C-R1 ） /（R3 + R2-R1）,且在同等处罚力度下,经济发达地区囤地损失更小,处罚效果较差。（3）当开发商囤地获得的部分囤地收入都大于土地购置成本和土地持有成本;且地方政府管制囤地得到收入比管制花费的成本还高时,系统的演化稳定策略（ESS）是企业囤地,地方政府不管制。随着社会经济的发展和土地利用的越来越充分,房地产开发企业的最终演化趋势必然是不囤地,但其过程漫长。当前为了防止地方政府与房地产开发企业勾结,调动地方政府的管制积极性,应增加地方政府不管制的处罚成本,增加地方政府管制的奖励和管制收入,同时降低地方政府的管制成本。（4）土地督察员行动策略的影响因素主要有工资、腐败收入、努力成本、斗争成本、腐败损失。当土地督察员的腐败净损失（腐败收入减去腐败损失）高于监察成本时,土地督察员的监察比例与房地产开发企业囤地比例相互影响,没有稳定点,是一个动态过程,合理的监察比例x是R21-C21/C22,此时囤地的比例是C11/(C13-R（12）-C12)。若要降低企业囤地比例与土地督察员监察概率,应增加土地督察员的腐败成本;降低土地督察员监察工作的成本。根据研究结论,本文为政府管制、企业管理提出了如下建议:（1）政府管制囤地方面:建议完善闲置土地法律法规,可参考本文的囤地差异性处罚力度模型;改革地方政府考核制度;进行土地用途、土地交易管制;加强房地产企业投资管制、信息管制、进入与退出市场管制;与完善土地监察机制。（2）企业管理方面:建议企业制定土地储备计划,建立土地信息系统,建立多样化融资渠道,建立项目运营系统、制定全面预算与加强质量管理等。
