城乡建设用地增减挂钩机制研究
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我国目前处于城市化快速推进期,城市建设用地供需矛盾日益突出。一方面,城镇人口不断增加,城市建设用地面积急速扩张,另一方面,农村建设用地特别是宅基地粗放利用,浪费严重,结果导致我国保护18亿亩耕地红线的目标岌岌可危。面对我国实行的最严格的耕地保护制度,各地广泛建立了城乡建设用地增减挂钩机制,为统筹城乡发展,解决建设用地供需矛盾发挥了积极作用,但各地的做法普遍存在挂钩周转指标使用收益分配不合理,农民权益保护不足等问题,急需对此加以规范,增加农民分配比例,加大农民权益保护,充分发挥农民的主体作用,促进城乡建设用地增减挂钩健康、持续发展。论文针对目前城乡建设用地增减挂钩实践中普遍存在的忽视农民权益保护的问题,深入探讨其制度根源,通过赋予农民农地发展权,并将其贯穿城乡建设用地增减挂钩实践的始终,使农民获得大部分土地增值收益,从根本上保护农民土地权益。对于城乡建设用地增减挂钩机制的具体构建,首先,论文指出拆旧区最适合保护农民权益的宅基地整理模式应由农民集体组织实施。同时,为了在更大范围内充分发挥市场的资源配置作用,应逐步放松挂钩的范围限制,建立省域乃至全国的土地发展权市场;对于宅基地复垦出的连片耕地,可通过构建农地股份合作社使农地经营取得规模效应和示范效应;对于宅基地流转的限制应逐步放开,促进农业劳动力的城市化转移。其次,对于城镇建新地块,严格区分公益与非公益用地,农地征收仅针对严格界定的公益用地,且应当给予农民包括农地发展权价格在内的市场价格补偿,对于非公益用地,则通过市场机制的构建,通过土地供求关系决定的地租地价,保障农民获得充足补偿。再次,针对城乡建设用地增减挂钩的巨大资金瓶颈,构建可行的挂钩融资机制。突破制度约束,构建农地金融机制,增强农民自身融资能力,为以农民为主导的城乡建设用地增减挂钩机制提供融资基础;依托发展权收益,探索包括财政融资、间接融资、直接融资和项目融资等途径的挂钩融资渠道。最后,通过对S县的实地调研,对当地城乡建设用地增减挂钩的做法加以梳理与分析,与前文理论探讨相互印证。
中文摘要 | 第5-6页 |
Abstract | 第6-7页 |
1 导论 | 第12-31页 |
1.1 文献综述及选题依据 | 第12-28页 |
1.1.1 选题背景 | 第12-16页 |
1.1.2 理论基础与研究现状 | 第16-28页 |
1.1.3 研究目的与意义 | 第28页 |
1.2 研究内容 | 第28-29页 |
1.2.1 主要研究内容 | 第28-29页 |
1.2.2 主要研究问题 | 第29页 |
1.3 技术路线 | 第29-30页 |
1.4 可能的创新性研究成果 | 第30-31页 |
2 我国城镇化进程中的土地资源约束与城乡建设用地增减挂钩的提出 | 第31-48页 |
2.1 土地的概念与特征 | 第31-32页 |
2.1.1 土地概念 | 第31页 |
2.1.2 土地特征 | 第31-32页 |
2.2 我国的土地国情 | 第32-35页 |
2.2.1 国土面积辽阔、人均占有量少 | 第32-33页 |
2.2.2 山地多、平地少,开发利用难度大 | 第33-34页 |
2.2.3 土地资源地区分布不均衡 | 第34-35页 |
2.2.4 土地后备资源不足 | 第35页 |
2.3 我国城镇化进程中的土地资源约束强化 | 第35-43页 |
2.3.1 城镇建设用地需求不断扩张 | 第35-39页 |
2.3.2 耕地面积不断减少 | 第39-40页 |
2.3.3 农村建设用地面积日益扩大 | 第40-43页 |
2.4 城乡建设用地增减挂钩政策的初步分析 | 第43-47页 |
2.4.1 城乡建设用地增减挂钩的逻辑思路 | 第43-45页 |
2.4.2 城乡建设用地增减挂钩的政策演进 | 第45-46页 |
2.4.3 城乡建设用地增减挂钩的根本性缺陷 | 第46-47页 |
2.5 本章小结 | 第47-48页 |
3 城乡建设用地增减挂钩机制重构的前提与基础——赋予农民农地发展权 | 第48-67页 |
3.1 农地发展权基础理论研究 | 第48-62页 |
3.1.1 农地发展权的法哲学分析 | 第48-56页 |
3.1.2 农地发展权的价格分析 | 第56-59页 |
3.1.3 保护农民农地发展权的意义 | 第59-62页 |
3.2 基于农地发展权视角对城乡建设用地增减挂钩机制的解读与重构 | 第62-66页 |
3.2.1 建新地块中对农民农地发展权的保护 | 第62-65页 |
3.2.2 拆旧地块中对农民农地发展权的保护 | 第65-66页 |
3.3 本章小结 | 第66-67页 |
4“拆旧地块”宅基地整理研究 | 第67-84页 |
4.1 建国以来农村宅基地制度的演变 | 第67-70页 |
4.1.1 宅基地私有阶段(1949-1962) | 第67页 |
4.1.2 宅基地公有私用阶段(1962-1978) | 第67-68页 |
4.1.3 宅基地强化管理阶段(1978-1998) | 第68-69页 |
4.1.4 限制宅基地使用权流转阶段(1998 至今) | 第69-70页 |
4.2 我国宅基地制度的现状和问题 | 第70-72页 |
4.2.1 我国宅基地制度的现状特征 | 第70-71页 |
4.2.2 我国现行宅基地制度存在的问题 | 第71-72页 |
4.3 宅基地整理与挂钩的范围 | 第72-76页 |
4.3.1 天津宅基地换房 | 第73-74页 |
4.3.2 成都指标挂钩 | 第74页 |
4.3.3 重庆地票交易 | 第74-75页 |
4.3.4 挂钩范围未来发展 | 第75-76页 |
4.4 宅基地整理的前提 | 第76-77页 |
4.5 宅基地整理的模式 | 第77-81页 |
4.5.1 宅基地整理的不同模式 | 第77-79页 |
4.5.2 宅基地整理的模式选择 | 第79-81页 |
4.6 宅基地整理后的流转 | 第81-82页 |
4.7 宅基地复垦后的经营 | 第82-83页 |
4.8 本章小结 | 第83-84页 |
5“建新地块”征地研究 | 第84-113页 |
5.1 土地征收的概念与特征 | 第84-85页 |
5.2 土地征收制度的合理性 | 第85-87页 |
5.2.1 土地征收的法哲学基础 | 第85-86页 |
5.2.2 土地征收的经济学基础 | 第86-87页 |
5.3 我国土地征收制度的历史演变 | 第87-91页 |
5.3.1 建国初期的土地征收制度 | 第87-88页 |
5.3.2 农地产权集体化时期的土地征收制度 | 第88-89页 |
5.3.3 改革开放以来的土地征收制度 | 第89-91页 |
5.4 我国现行征地制度存在的问题 | 第91-98页 |
5.4.1 征地制度的具体缺陷 | 第91-95页 |
5.4.2 征地制度的问题根源 | 第95-98页 |
5.5 地方政府在现行征地制度下的行为逻辑 | 第98-101页 |
5.5.1 商住供地的市场化 | 第98-100页 |
5.5.2 工业供地的低价竞争 | 第100-101页 |
5.6 现行征地制度的完善 | 第101-107页 |
5.6.1 公共利益的严格界定 | 第101-103页 |
5.6.2 市价基础上的公平合理补偿 | 第103-106页 |
5.6.3 征地程序的优化完善 | 第106-107页 |
5.7 非公益性用地的市场化供给 | 第107-109页 |
5.8 相关配套制度改革的推进 | 第109-112页 |
5.8.1 改变地方政府激励机制 | 第109-110页 |
5.8.2 建立失地农民就业促进机制 | 第110-111页 |
5.8.3 完善失地农民社会保障机制 | 第111-112页 |
5.9 本章小结 | 第112-113页 |
6 城乡建设用地增减挂钩融资机制研究 | 第113-121页 |
6.1 开展农地金融,增强农民自身融资能力 | 第113-117页 |
6.1.1 我国现行法规政策禁止农地金融的反思 | 第114-115页 |
6.1.2 农地金融概念的法学检讨 | 第115-117页 |
6.2 依托发展权收益,开拓挂钩融资渠道 | 第117-120页 |
6.2.1 城乡建设用地增减挂钩财政融资 | 第117-118页 |
6.2.2 城乡建设用地增减挂钩间接融资 | 第118页 |
6.2.3 城乡建设用地增减挂钩直接融资 | 第118-119页 |
6.2.4 城乡建设用地增减挂钩项目融资 | 第119-120页 |
6.3 本章小结 | 第120-121页 |
7 城乡建设用地增减挂钩实证分析——来自中部 S 县的个案 | 第121-136页 |
7.1 S 县概况 | 第121-123页 |
7.1.1 区位状况 | 第121-122页 |
7.1.2 经济条件 | 第122-123页 |
7.2 S 县土地利用分析 | 第123-125页 |
7.2.1 土地资源变化情况 | 第123-124页 |
7.2.2 土地利用现状 | 第124-125页 |
7.3 S 县城区建设用地需求分析 | 第125-127页 |
7.3.1 城市人口规模预测 | 第125-127页 |
7.3.2 城市用地规模预测 | 第127页 |
7.4 S 县宅基地现状与挂钩潜力 | 第127-128页 |
7.5 S 县城乡建设用地增减挂钩实践 | 第128-132页 |
7.5.1 项目区实施规划的主要目标 | 第128-129页 |
7.5.2 项目区现状 | 第129页 |
7.5.3 项目投资概算和筹资方案 | 第129-130页 |
7.5.4 拆旧区规划设计 | 第130-132页 |
7.5.5 建新区规划方案 | 第132页 |
7.5.6 指标周转 | 第132页 |
7.6 S 县挂钩实践分析 | 第132-135页 |
7.6.1 拆旧区 | 第133页 |
7.6.2 建新区 | 第133-134页 |
7.6.3 融资机制 | 第134页 |
7.6.4 挂钩范围 | 第134-135页 |
7.7 本章小结 | 第135-136页 |
8 结论与不足 | 第136-138页 |
致谢 | 第138-139页 |
参考文献 | 第139-148页 |
附录 | 第148页 |
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