住宅是人类生存与发展的最基本生活资料之一,也是衡量一个国家经济发展和生活水平的重要标志。由房地产行业的发展历程可知,城市商品住宅市场波动频繁,受政策及各社会经济影响较大,因此城市商品住宅一直是政府部门、房地产学术界关注的热点和焦点问题。随着房地产行业市场化进程推进,城市住宅价格逐渐呈现区域分化、空间分化趋势,住宅价格在城市间的空间扩散效应持续增强,一个城市的房价变化往往会影响周边城市房价波动。基于此背景,选择合理的研究范围,深入研究区域房地产价格变化的传导波动规律,判断空间因素对房地产价格的影响程度,是房地产住宅价格研究的重中之重。同时,不同区域经济发展情况不同,房地产市场的需求和供给存在着区域差异,导致住宅价格影响因素存在差异,因此研究区域住宅价格的影响机制具有必要性。本文借鉴房地产价格研究的“波纹效应”理论,针对住宅价格城市间差异问题的现实需要,以长江三角洲为研究区域,以各城市商品住宅价格为研究对象,在详细分析国内外研究成果基础上,通过协整关系检验、Granger因果关系检验和脉冲响应函数等方法,量化区域住宅价格变化的传导规律和影响力度；在此基础上,判断长三角城市群住宅价格的空间关系,构建空间计量模型研究影响住宅价格变化的关键因素,提出区域差异化的房地产市场调控策略。论文的核心研究内容包括以下四部分：1、长三角住宅价格传导路径分析。从区域性角度,明确区域住宅价格传导路径及具体情况,全面考察长三角核心区住宅价格在多个城市间的相关性及传导情况,采用Granger因果检验等计量经济方法,明晰长三角住宅价格的传导路径和基本机理。2、长三角重点城市住宅价格变化联动分析。利用脉冲响应函数等计量经济方法,为进一步验证住宅价格传导的连续性及持久影响程度,判断某个城市住宅价格变化对其他城市的冲击效果,以及几个大中城市的互动规律及互动程度,明确区域住宅市场联系的紧密度。3、长三角住宅价格空间自相关分析。利用空间自相关指标检验长三角住宅价格的空间自相关性,明确空间地理位置是否为住宅价格易产生联动效应的显著影响因素。4、基于空间计量的长三角住宅价格影响因素研究。基于数据可得性角度,系统分析并选取引起住宅价格变动的因素,依据是否考虑空间因素建立两类回归模型(普通多元回归模型与空间计量模型),研究各城市住宅价格变化的差异及其显著影响因素,总结长三角住宅价格的影响机理。经过实证研究,总结研究成果如下：1、长三角城市间住宅价格变化存在显著传导作用。上海是长三角地区引发住宅价格变化联动的核心城市,长三角核心区域城市住宅价格传导符合由区域中心向周边区域扩散的规律,验证了房价传导的“波纹效应”。2、空间地理位置是住宅价格变化产生联动效应的显著影响因素。距离长三角核心城市上海的地理相邻程度越接近,越容易引发次级传导。相比较而言,上海、南京、杭州等几个大中城市,地理未直接相邻,传导的路径相对独立；不同行政区域,南京住宅价格对杭州和宁波住宅价格的上升具有一定的限制性。3、长三角核心区住宅价格存在长期正向的空间自相关与空间异质性特征。随着城市化进程推进及房地产市场的繁荣发展,长三角住宅市场的联系发展趋于紧密；然而因城市社会、经济发展程度不同,住宅价格存在高低差异,造成住宅价格在空间分布上具有局部差异性。4、长三角城市住宅价格变化存在显著的空间扩散效应。空间关系已成为住宅价格变化的显著影响因素；此外,在考虑了空间因素之后,体现房地产供给、需求以及经济基本面的变量对住宅价格的影响程度上有所减小。5、区域地区经济、城市居民收入水平、房地产供给、市场预期、空间关系都显著影响住宅价格,是住宅价格影响机理的重要组成部分,加上各城市住宅价格存在相互传导作用,由此综合形成长三角住宅价格的影响机制。此外,长三角住宅市场整体仍处于供不应求状态,但是其需求倾向于投资保值性需求,而非自住型需求,人口需求已不是主导住宅价格变化的显著因素；同时,长三角住宅价格处于高位运行时期,应做好市场调控措施,警惕泡沫风险。
