我国商业地产市场发展房地产投资信托基金（REITs）研究

房地产业作为国民经济支柱性产业,对国内经济发展起着举足轻重的作用,商业地产作为房地产行业的子行业,自20世纪90年代起迎来了扩张发展期,其具有通过统一经营打造商业氛围获得稳定的租金收入,长期持有可获得巨大增值收益的优势,有利于改变目前开发商过量开发住宅地产短期销售获利,居民哄抢住宅保值的畸形发展模式,但由于国内商业地产市场机制不健全、开发运营经验不足、融资渠道单一,加之开发运营期资金需求巨大等问题的影响,从而引发了多种问题和矛盾,特别是近年来我国商业地产融资难问题越来越突出,阻碍了我国商业地产的可持续发展。房地产投资信托基金是房地产投资证券化的一种方式,作为一种创新的金融产品兴起于20世纪60年代的美国,其通过收购并持有商业地产获取租金收入和长期的土地增值,具有解决融资难、流动性高、风险可控性强和收益率高的特点,同时REITs给予小额投资者参与商业地产投资的机会,其收益权凭证能够像股票一样上市自由交易,因此在世界范围受到广泛青睐。REITs具有上述优势,同时也引起了国内政界和业界的积极关注,但在实际推进过程中仍然面临着诸多障碍和问题,相关试点工作一直处于搁浅状态。鉴于此、本文笔者希望通过吸取和借鉴美国、日本、新加坡和香港四个成熟REITs境外市场的成功发展经验与国内商业地产实际情况相结合,为国内商业地产市场发展REITs提出模式选择建议。本文首先比较分析了美国及亚洲房地产投资信托基金的产生背景、运作方式、法律制度设计和相关特点,探讨了其对我国境内房地产投资信托基金的借鉴意义；随后,从商业地产的特点及其运作规律入手,分析了当前国内外商业地产发展状况、运作模式、融资渠道、存在问题；最后,本文对境内发展商业地产投资信托基金的可行性、难点问题、解决模式和国内准REITs案例进行了分析论证,提出在当前国内商业地产市场发展房地产信托基金(REITs)的模式选择建议。