随着市场化改革的深入,房地产评估伴随着国内房地产行业的繁荣逐渐发展起来。房地产评估是专业的评估师依据特定目的对房地产特定权益在某一特定时点的价值进行估算的行为。在该过程中,投资性房地产和其他类型房地产的评估有较大的差异。投资性房地产指企业为了对建筑物进行出租而收取租金或为了资本增值,或二者兼而有之而持有的房地产。在评估实务中经常使用到的评估方法有市场法、成本法及收益法,由于投资性房地产市场价值波动较大,成本法一般不适合应用于投资性房地产的价值评估,收益法由于受到估值参数的影响较大也不适合应用于投资性房地产的评估,所以在投资性房地产评估中经常使用的方法是市场法。本文在论述投资性房地产价值评估相关理论的基础上,系统分析了市场法的基本原理并阐述了市场法在投资性房地产价值评估中的应用,进而通过分析投资性房地产评估中的具体案例,并结合投资性房地产评估的特殊性进行了影响因素调整,最后根据市场法的评估步骤得出评估结果。但是市场法中的因素修正主要依赖于评估师的经验与判断,没有考虑到各因素的权重,所以为弥补市场法的不足,本文在对案例调查和研究的基础上,从众多影响因素中选取与待估对象相关的影响因素,在此基础上建立和完善指标体系,然后用专家打分法给这些指标打分使其量化,最后用层次分析法计算出这些指标的权重并得出相应的评估结果。结果发现利用层次分析法以及量化打分方法对市场法系数权重修正后,评估结果的误差更小。本文第一部分对文章的研究背景和意义进行了概括性论述,分析了全文的思路、框架、贡献及不足。第二、三部分讨论了投资性房地产的相关理论、市场法的基本原理及在投资性房地产评估中的应用,为文章案例分析部分奠定了理论基础。第四部分是一个具体案例研究,为了将理论运用于实践,本章选择一个投资性房地产评估的具体案例,采用改进之后的市场法进行了案例评估,并对评估结果进行了比较和分析。第五部分为本文主要结论与政策建议,本部分综合文章的研究成果,得到本文主要的研究结论同时提出政策建议。本文的创新之处有两点:一是结合评估对象的行业特征对投资性房地产价值评估中各参数进行了系统修正,有助于实务中的具体应用;二是将层次分析法引入市场法的具体应用中并取得了较好的评估结果,有助于后续的推广应用。
